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Les contribuables dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d’euros doivent s’acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’IFI porte sur l’ensemble des biens et droits immobiliers de toute nature que le contribuable détient directement ou indirectement au 1^er janvier de l’année d’imposition. Les parts de SCPI entrent donc dans son assiette.

Les règles de valorisation des parts

La valorisation des parts de SCPI pour le calcul de l’IFI doit tenir compte des seuls biens immobiliers détenus par la SCPI, ce qu’on appelle le ratio immobilier. Il est égal à la valeur vénale des actifs immobiliers divisée par la valeur totale des actifs de la SCPI. En pratique, la valeur fournie par la société de gestion à déclarer à l’IFI en case 9 CA est inférieure à la valeur de retrait des parts. Ce différentiel correspond aux retraitements effectués par la société de gestion pour tenir compte de la trésorerie, de la valeur des investissements de la SCPI exonérés ou en dehors du champ de l’IFI. Les détenteurs de parts de SCPI achetées grâce à un emprunt immobilier peuvent déduire de la somme à déclarer le montant du capital restant dû sur leur emprunt.

Le cas particulier des non résidents

Des règles spécifiques s’appliquent pour les non-résidents. En effet, à la différence des résidents de France,  qui  sont imposés à l’IFI sur la totalité de leurs actifs immobiliers quel que soit le lieu de situation de ces biens, l’assiette des non résidents ne comprend que les seuls actifs basés en France à la différence des résidents de France. S’ils ont investi dans des SCPI dont le patrimoine comprend des biens à l’étranger, la valeur de ces biens doit être déduite de la valeur totale des parts à déclarer. En privilégiant des SCPI européennes dont la majorité ou la totalité des actifs sera située à l’étranger, les non-résidents peuvent donc optimiser leur imposition à l’IFI.

En cas de démembrement de propriété

Pour les détenteurs de parts de SCPI acquises en démembrement, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI, et ce, sur la valeur en pleine propriété des parts. Le nu-propriétaire n’est pas imposé sur ces mêmes parts. L’achat de part en démembrement peut donc constituer une alternative intéressante pour les contribuables désireux de ne pas passer le seuil de 1,3 million d’euros qui les ferait entrer dans le champ de l’IFI ou pour ceux qui ont déjà franchi ce seuil mais qui ne souhaitent pas alourdir leur imposition à l’IFI.