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Placer des produits immobiliers dans un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse tout en optant pour une stratégie de diversification qui permet de lisser les risques pour l’investisseur.

Après un passage à vide en 2020, l’assurance-vie reprend de la vigueur en 2021. Depuis le début de l’année, la collecte nette en unités de comptes a atteint 11 milliards d’euros, un niveau qui n’a pas été observé depuis 2007 d’après la Fédération française de l’assurance (FFA). Pour l’institution, cette dynamique des supports en unités de comptes « confirme l’appétence croissante des Français à diversifier leur épargne pour améliorer leur espérance de rendement à long terme ». Pour dynamiser leur portefeuille, les investisseurs peuvent investir dans l’immobilier, via la pierre-papier logée dans l’assurance-vie.

Une stratégie de diversification

Investir dans l’immobilier en logeant dans un contrat d’assurance-vie de la pierre-papier – parts de société civile immobilière (SCI) ou de sociétés civiles de participation immobilière (SCPI) – permet de diversifier ses investissements pour multiplier les sources de performance. En outre, cette stratégie permet de lisser les risques.

Même si contrairement aux fonds en euros ils ne sont pas garantis, ces produits immobiliers sont considérés comme présentant un caractère contra-cyclique par rapport aux marchés financiers. Ils vont  donc fonctionner dans un portefeuille comme un actif sécuritaire.

Sécurité de la pierre

Avec la pierre-papier, l’investisseur allie la sécurité de la pierre à la souplesse d’un placement dématérialisé. Au lieu d’investir en direct dans un bien immobilier, il acquiert des parts ou actions de ces sociétés qui investissent dans l’immobilier dans le secteur des bureaux, des commerces, des entrepôts, des hôtels, voire dans le résidentiel. Avec cet investissement intermédié, l’investisseur est dégagé des contraintes de gestion au quotidien, qui sont assurées par la société et il a accès à des gammes d’actifs recherchés pour leur performance et peu accessibles en direct aux particuliers.

Ces produits bénéficient de la même liquidité que n’importe quelle autre unité de compte. Leur rendement est généralement attractif. Avec 4,8% en moyenne pour l’année 2020, les performances des SCPI ont été 3 à 4 fois supérieures à celles des fonds en euros.

Fiscalité avantageuse de l’assurance-vie

Les revenus générés par la pierre-papier sont immédiatement versés sur le contrat d’assurance-vie. Ils sont donc éligibles au régime fiscal de l’assurance-vie, plus avantageux que la fiscalité réservée aux revenus fonciers perçus en direct. Les revenus encaissés et capitalisés dans le contrat d’assurance-vie ne sont pas taxés s’ils restent investis dans le contrat. Et les retraits sont faiblement taxés, voire pas taxés. Seuls les produits générés par le contrat sont taxés, et ce, faiblement lorsque le contrat a plus de 8 ans d’ancienneté.

Après un abattement de 4.600 euros pour un célibataire (9.200 euros pour  un couple), la fiscalité des contrats de plus de 8 ans varie selon la date de versement des primes :

• Pour les primes versées avant le 27 septembre 2017 : les plus-values peuvent être taxées à l’impôt sur le revenu au barème progressif ou au prélèvement forfaitaire libératoire de 7,5%.
• Pour les primes versées après le 27 septembre 2017, le taux de 7,5% s’applique également sur les plus-values générées par les versements inférieurs à 150.000 euros pour un célibataire, 300.000 euros pour un couple. Au-delà de ce plafond, les produits sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 12,8%.

Quelle que soit la fiscalité applicable, les prélèvements sociaux s’appliquent toujours au taux de 17,2%.