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La propriété d’un bien démembré est en quelque sorte partagée. Ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peut vendre au-delà de ce qu’il possède.

À chacun son droit

Chacun peut vendre ses droits séparément, mais seulement ses droits. Et chacun peut refuser de céder ses droits sans avoir à justifier sa décision. Personne ne peut contraindre l’autre à vendre. Toutefois, lorsque le démembrement procède d’une donation, le donateur peut avoir insérer dans l’acte de donation l’obligation pour le nu-propriétaire de céder conjointement le bien avec l’usufruitier.

Cession conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété.

Dans le cadre familial, en général, le bien est vendu conjointement par l’usufruit et le nu-propriétaire à un tiers. Trois hypothèses s’offrent aux propriétaires.

• L’usufruitier et le nu-propriétaire se partagent le prix de vente. Cette opération met définitivement fin au démembrement. Dans ce cas, le prix de vente est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur respective des droits de chacun. Pour déterminer la proportion de chacun, le barème du Code général des impôts peut être utilisé. Il permet d’établir la valeur de l’usufruit – et donc de la nue-propriété – en fonction de l’âge de l’usufruitier.

• Les propriétaires décident de remployer le prix de la vente dans l’acquisition d’un nouveau bien, lui aussi démembré. Il peut s’agir d’un bien immobilier comme un investissement locatif ou d’un portefeuille de valeurs boursières. Cette solution peut être privilégiée lorsque l’usufruitier a besoin de revenus complémentaires.

• La troisième solution consiste à remettre l’intégralité du prix de vente à l’usufruitier, et à reporter l’usufruit sur cette somme d’argent, qui fait alors l’objet d’un quasi-usufruit. Cette issue peut être envisagée lorsque l’usufruitier a vraiment besoin des fonds pour vivre. Dans ce cas, le quasi-usufruitier agit comme un plein propriétaire de la somme issue de la vente. Il peut faire des investissements, des dépenses etc… En contrepartie, le nu-propriétaire dispose d’une créance (dite de restitution) qu’il pourra faire valoir au décès de l’usufruitier auprès de sa succession.