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Si les taux de crédit immobilier retrouvent leur niveau historique de fin 2019, les banques se montrent plus exigeantes que jamais sur les profils des futurs acquéreurs.

D’après les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux de crédit immobilier moyen toutes durées et tous marchés confondus (ancien et neuf) ont retrouvé leur plus bas niveau historique de décembre 2019 à 1,1%.

Des taux attractifs

Le mois de mars 2021 a connu un phénomène de légère remontée des taux dans la foulée de la hausse des taux d’emprunt d’État constatée à la fin du mois de février. Pourtant, au mois d’avril, la tendance est à la baisse, et ce, sur la majorité des durées d’emprunt dans la très grande majorité des établissements bancaires.

La concurrence à laquelle se livrent ces acteurs favorise la baisse des taux. Ces taux historiquement bas contribuent à dynamiser le marché de l’immobilier. Une bonne nouvelle dans le contexte économique actuel. En outre, la durée des prêts tend à s’allonger. Elle est passée de 227 mois en moyenne au début de l’année 2020 à 231 mois au printemps 2021.

Moins de crédits octroyés

Ces signaux encourageants ne doivent pas faire oublier les chiffres, moins bons de la production de crédits immobiliers. D’après la Banque de France, l’encours brut des crédits à l’habitat est certes en progression sur un an. Début 2021, il atteignait 1 141 milliards d’euros. Mais la production mensuelle de crédit se réduit. Elle accuse une baisse de -20% en janvier 2021 par rapport à janvier 2020. Comparé au mois de décembre de 2020, le recul atteint presque -10%. Des chiffres cohérents avec les analyses des courtiers qui s’alarment des hausses de refus de prêts.

En effet, tous les emprunteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Certains d’entre eux ne bénéficieront pas de cet univers de taux bas. Les banques, dans un contexte de crise sanitaire et économique persistante, sont plus vigilantes que jamais dans l’examen des dossiers des candidats emprunteurs.

Les gagnants et les perdants

Seuls les très bons profils, comme les couples de salariés disposant d’un taux d’apport confortable d’au moins 15% se voient proposer les meilleures conditions d’emprunt, avec des taux sous la barre des 1%, au point qu’émergerait un marché du crédit à deux vitesses. Certes le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a quelque peu assoupli ses recommandations, remontant notamment la limite d’endettement de 33 à 35%, ce qui peu faciliter la tâche des primo-accédants.

Mais les exigences des banques, conformément aux règles du HCSF qui deviendront bientôt contraignantes sont défavorables aux investisseurs habitués à emprunter avec peu ou pas d’apport et freinés par la limite d’endettement même remontée à 35%. Le recul des taux de l’usure depuis le 1^er avril 2021 pénalise également les dossiers les plus fragiles, notamment ceux des seniors et des personnes malades.