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La SCI familiale peut être un bon véhicule pour réaliser un investissement locatif Pinel. Toutefois, cette opération appelle plusieurs points d’attention pour éviter les mauvaises surprises fiscales.

Les couples et les familles sont nombreux à constituer une société civile immobilière (SCI) pour acquérir ensemble un patrimoine immobilier ou transmettre des biens existants. Comme la SCI est une structure dotée de la personnalité morale, c’est elle qui fait l’acquisition des biens, c’est elle qui en est propriétaire. Les membres de la famille sont détenteurs des parts de la SCI et détiennent ainsi indirectement le bien immobilier à hauteur de leur participation dans le capital de la société.

Si la SCI peut acquérir tout type de bien immobilier, des précautions doivent toutefois être prises pour les dispositifs de défiscalisation, précisément avec les dispositifs Pinel ou Denormandie.

Pinel et Denormandie

Pour mémoire, l’investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. À compter de 2021, le dispositif sera réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif.

Le logement doit être loué nu pendant 6 ou 9 ans prorogeables jusqu’à 12. Afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes, les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond. La location est également soumise au respect de plafonds de loyers.

L’avantage fiscal s’élève à 12 % du prix d’achat du bien sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, avec une déduction complémentaire en cas de prorogation de l’engagement. Il est réparti sur toute la durée d’engagement, et est soumis à un plafond global de 300.000 euros et de 5.500 euros par mètre carré. Le dispositif Denormandie est le pendant du dispositif Pinel, mais il est consacré à la rénovation dans l’ancien.

Transparence fiscale

Pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu, la société doit être, en toute logique, soumise à l’impôt sur le revenu. Rappelons que sur le plan fiscal, la SCI est considérée comme étant transparente. Cela signifie que ses bénéfices sont imposables entre les mains de ses associés, à proportion de leurs parts dans le capital. Toutefois, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés ce qui permet notamment d’amortir le bien. Cette option est irrévocable, le choix pour ce régime doit donc être bien pesé en amont. Or, il s’avère que cette option fait obstacle à l’investissement en Pinel. La SCI doit donc rester à l’impôt sur le revenu pour réaliser son investissement et tout le temps de son engagement de location.

L’avantage fiscal est alors réparti entre tous les associés à proportion de leurs parts. Le plafond global de 300.000 euros s’apprécie au niveau de la SCI et non au niveau de chaque associé.

Les donations doivent être reportées

Autre obstacle à l’investissement via une SCI : l’engagement dans la durée. Rappelons que pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu, les investisseurs en Pinel ou Denormandie doivent, entre autres conditions, louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans selon l’investissement de départ.

Cet engagement se répercute sur les associés. Pendant toute cette période, ils doivent s’engager à conserver leurs parts. Aucune transmission, y compris une donation entre eux, ne doit être envisagée. Elle aurait pour conséquence de remettre en cause l’avantage fiscal lié à l’investissement. Si l’investissement s’inscrit dans une démarche de transmission, celle-ci doit donc être reportée le temps de l’engagement locatif.