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Echange, location-accession, viager, achat en nue-propriété, de nombreuses techniques juridiques d’achat méconnues coexistent.

Des marchés en devenir

Si le viager, qui permet d’acquérir un bien au décès du vendeur, est bien connu des candidats à l’acquisition immobilière, les autres modes alternatifs d’acquisition comportent de grandes parts de progression. En effet, le marché du viager ne comprend qu’environ 5.000 transactions par an sur l’ensemble du territoire français, ce qui correspond à moins de 0,5 % du total des ventes immobilières d’après le baromètre de l’Institut d’expertise et de formation au viager (IEFV) créé par Renée Costes Viager. Les opérations sont concentrées en Ile-de-France et sur la Cote d’Azur.

L’achat en démembrement de propriété, qui consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien, ne compte quant à lui qu’environ 2.000 lots vendus par ans. Ce marché, qui a démarré il y a quelque années, reste fragile. Les spécialistes du secteur parient sur son essor pour les années à venir.

Une acquisition progressive : la location-accession

Beaucoup moins connue, la location-accession  consiste en une acquisition progressive de la propriété d’un bien immobilier, maison individuelle, ou logement déjà construit ou en cours de construction.

L’acquéreur commence par louer le bien pendant une période de jouissance qui est déterminée avec le propriétaire du logement au moment de la signature du contrat de location-accession. Le vendeur s’engage à réserver le bien pour le locataire qui verse 5% du prix du bien. Pendant la période de jouissance, il verse une redevance au propriétaire, règle les charges et l’entretien courant.

Cette redevance comprend une part de loyer et une part du prix de vente qui sera restituée à l’accédant s’il ne souhaite pas acquérir le bien au terme de cette période. S’il opte pour l’acquisition, il doit s’acquitter du solde du prix. Sous certaines, condition, ces opérations permettent  de bénéficier du Prêt Social Location Accession (PSLA).

Le crédit vendeur

Avec le crédit vendeur, le propriétaire d’un bien aide son acheteur à acquérir son bien en lui prêtant une partie de la somme nécessaire à l’achat. Le taux, le montant et la durée du crédit sont fixés librement entre les parties concernées.

Une partie du prix est payée au comptant au moment de la vente et le solde, généralement, 20 à 30% de la somme est prêtée avec un délai de remboursement assez court, de l’ordre de quelque années, une bonne solution pour vendre au prix du marché à un proche à qui l’on souhaite transmettre son bien, par exemple. Attention, cependant à ce que le remboursement soit bien effectif ; à défaut, l’opération pourrait être requalifiée en donation.

L’échange de biens

Dernière possibilité : l’échange de biens. Peu usitée, cette pratique est très intéressante car elle permet d’éviter deux actes de vente et de profiter de droits de mutation réduits. Une solution adaptée si vous êtes déjà propriétaire et que votre vendeur souhaite acquérir votre bien. Les droits du mutation sont calculés sur la valeur du bien la plus faible et partagés entre les parties.