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L’investissement immobilier en nue-propriété se démocratise peu à peu. L’opération repose sur la technique juridique du démembrement de propriété.

Le démembrement de propriété

Ici, toutes les prérogatives du droit de propriété ne sont pas entre les mêmes mains. A l’usufruitier revient le droit de jouir du bien, ici de le louer. De son côté, le nu-propriétaire détient un droit différé à la pleine propriété du bien.
La nue-propriété du bien est proposée à un investisseur privé. L’usufruit est détenu par un investisseur institutionnel qui se charge de mettre le bien en location et d’en percevoir les loyers. Il en assure la gestion et l’entretien. Seules les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire, sauf à ce que la convention signée entre les deux parties en dispose autrement.

Le démembrement est prévu pour une période de 15 à 20 ans, à l’issue de laquelle le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété d’un bien qu’il a acquis à une valeur largement inférieure à celle du marché. La décote pratiquée est généralement fixée entre 30 et 50%.

Un investissement solidaire

Ce type de produit prend un sens particulier lorsque l’usufruit est détenu par un bailleur social. Il permet en effet de contribuer au développement de l’offre de logement à loyer modéré ou de logements intermédiaires en zones foncièrement tendues.
En outre, il bénéficie d’un cadre de transmission intra-familiale particulièrement favorable. En effet, si l’acquéreur souhaite transmettre le bien à ses héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière, inférieure à la valeur de la pleine propriété. De même à l’issue de la période de démembrement, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains de l’investisseur en nue-propriété sans qu’aucun droit de mutation ne soit dû.

Une fiscalité avantageuse

Pendant toute l’opération de démembrement, la fiscalité est neutre pour l’acquéreur en nue-propriété, les loyers étant perçus par le bailleur usufruitier. Cependant, en cas de recours à l’emprunt pour financer l’opération, les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers du nu-propriétaire, à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu. Il peut également déduire les dépenses de réparation laissées à sa charge.

Auparavant, cette opération permettait à l’acquéreur d’optimiser l’assiette de son ISF, puisque l’usufruitier était le redevable de l’ISF, sur la pleine propriété du bien. En revanche, les dettes afférentes à la nue-propriété ne pouvaient pas être déduites de l’actif taxable à l’ISF. Avec la réforme de l’IFI, les règles du jeu changent. Usufruitier et nu-propriétaire sont désormais tous deux redevables de l’IFI à hauteur de la valeur de leurs droits respectifs sur le bien.