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Non restitution du dépôt de garantie, poids des charges locatives et troubles de jouissance : les trois principales causes de conflits entre bailleurs et locataires restent les mêmes d’année en année, d’après la Confédération générale du logement, la principale association de défense des locataires.

Le nombre de litiges entre locataires et propriétaires ne baisse pas. C’est ce qu’il ressort du baromètre annuel de la Confédération générale du logement (CGL) qui recense sur les plaintes des usagers du logement. Ce bilan des réclamations recueillies en 2016 vient d’être publié.
Créée en 2009, association indépendante agréée pour la défense des usagers du logement, la CGL recense les principaux besoins et problèmes rencontrés par cette catégorie de consommateurs années après années.

Le dépôt de garantie, première source de litige

Le premier sujet de conflit est, comme chaque année, celui de la non-restitution ou restitution partielle du dépôt de garantie Cette somme qui s’élève à un mois de loyer est versée par le locataire à l’entrée dans les lieux. Elle garantit le propriétaire contre les éventuelles dégradations de l’appartement, voire les impayés de loyers ou de charges. En principe, cette somme doit être restituée au locataire dans le mois suivant son départ, si l’était des lieux le permet. Or, il arrive de plus en plus fréquemment que le propriétaire ou son gestionnaire ne le restitue pas. En réaction, les locataires sont de plus en plus nombreux à ne par payer le dernier mois de loyer pour anticiper cette non restitution.

Ce sujet représente 15,89% des plaintes reçues par la CGL. Il est le plus souvent reproché au bailleur sa mauvaise volonté pour restituer le dépôt de garantie. Autre hypothèse : les parties ne sont pas d’accord sur l’état des lieux de sortie du logement, la facture de remise en état étant contestée par le locataire. La confédération émet une proposition qui pourrait pacifier les rapports bailleurs/locataires. Il s’agirait de mettre en place un fonds spécial qui centraliserait l’ensemble des dépôts de garantis, qui ne seraient alors plus entre les mains des bailleurs. Ces dépôts pourraient être centralisés chez un organisme tiers comme la Caisse des dépôts, ôtant aux propriétaires toute tentation de les conserver sans en justifier.

Etat des logements et charges abusives

En deuxième position des sujets de litiges, viennent les troubles de jouissance, pour 15,40 % des demandes d’aides adressées à la CGL. En cause : un mauvais entretien des lieux, qu’il s’agisse d’une isolation thermique insuffisante des murs et des fenêtres, d’un mauvais fonctionnement du système de chauffage, etc… Dans ce chapitre, la CGL regrette que les pouvoirs publics restent passifs. Elle considère que le législateur doit se saisir de la question, pour notamment donner le droit au locataire de faire appel à un professionnel de la rénovation, en cas de mauvaise volonté du bailleur de faire les travaux que la loi met à sa charge.

En troisième position des litiges les plus fréquents : les conflits liés aux charges locatives, et notamment la répercussion « abusive et injustifiée » de certaines dépenses sur le locataire. Exemple : remplacement d’une chaudière ou refacturation d’une consommation d’eau excessive due à une fuite non réparée par le propriétaire.

Communication défaillante

Le baromètre fait apparaître une nouvelle difficulté fréquemment rencontrée (en 4^ème position avec 6,81% des plaintes) : le manque de communication entre les parties. Les locataires remontent leurs difficultés à contacter leur bailleur ou avoir avec lui une relation apaisée. Ils relèvent l’absence de réponse à leurs demandes qu’ils estiment légitimes, regrettent des réponses agressives voire la violation de leur domicile par le propriétaire.

L’association regrette quant à elle que le projet de loi Elan (Évolution du logement et aménagement numérique) en cours de discussion au Parlement, n’a rien prévu pour améliorer les rapports locatifs.

Enfin, en 5^ème position, les locataires se plaignent de certaines pratiques des professionnels de l’immobilier (4,43% des plaintes) : frais de gestion indus, augmentation brutale des charges sans justification, demande de documents interdits.
Sur ce point, la CGL rappelle que la loi Alur avait prévu la création d’une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière. Il était attendu que les locataires puissent la saisir facilement en cas de litige et qu’elle ait un véritable pouvoir de sanction contre les agents et gestionnaires défaillants. Mais cette disposition n’a pas été appliquée, et le projet de loi Elan n’attribuerait qu’un rôle consultatif à cette commission, sans sanction possible.