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Baisse des ventes en volume, contraction des prix sur le marché de l’ancien, crise dans l’immobilier neuf : assiste-t-on à un retournement dans l’immobilier ?

Depuis août 2021, le volume des ventes immobilières en France se contracte après une période haussière extrêmement concentrée et exceptionnelle. Dans leur note de conjoncture d’avril 2023, les notaires constatent que le marché retrouve le niveau d’activité observé juste avant la crise sanitaire.

Baisse des ventes en volume

Au printemps ce phénomène s’est accéléré. En juin 2023, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) a, quant à elle, constaté une réduction de 15% des transactions immobilières sur un an, « soit la deuxième plus forte baisse annuelle des ventes depuis 1990 ». Le volume de transactions pourrait repasser sous la barre du million à la sortie de l’été anticipent les notaires. En cause : la hausse des taux d’intérêt qui réduit le pouvoir d’achat des candidats à la propriété.

Le marché du crédit est grippé

Entre janvier 2022 et mai 2023, les emprunteurs ont vu leur capacité d’emprunt chuter de 20%, ce qui représente en moyenne une capacité d’achat en recul de 40.000 euros, selon la FNAIM. Les primo-accédants aux revenus plus modestes, directement touchés par ce contexte macroéconomique qui les pénalise, ont pour la plupart disparu du marché immobilier. Les difficultés d’accès au crédit invalident de nombreux projets immobiliers.

Emprunter devient compliqué y compris pour les bons dossiers. En témoigne la chute de la production de crédits immobiliers. Entre mars et mai 2023, le total de nouveaux crédits s’élève à 37 milliards. En 2022 sur la même période, la production atteignait 63 milliards d’euros, soit une réduction de plus de 40%. Pour les notaires, cette situation ne se reflète pas encore dans les prix qui ont jusque-là bien résisté.

Des baisses de prix à venir ?

Les professionnels de l’immobilier anticipent une baisse  de prix à venir. « Elle n’est pas encore retranscrite, d’après les projections issues des avant-contrats à fin mai 2023 en évolution annuelle », précisent les notaires. Cependant, les prix des logements anciens en France métropolitaine devraient connaitre un changement de tendance important. Après la décélération progressive de la hausse des prix constatée depuis septembre 2022, les prix ne seraient plus qu’en très légère hausse à fin mai 2023 (+1,3 % sur un an).

Dans certaines zones, la baisse est déjà là comme à Paris où le prix au mètre carré des appartements anciens ressort à 10.410 euros en janvier 2023 (-1,6 % en un an). Il reculerait à 10.250 euros le mètre carré  en mai 2023, creusant la baisse annuelle à -2,7%. Ce mouvement se généralise et on attend une baisse des prix au mètre carré de -3,4% en Petite Couronne et de -1,2 % en Grande Couronne de mai 2022 à mai 2023, soulignent les notaires. De son côté la FNAIM anticipe une poursuite de la dégradation dans les semaines et mois à venir. Sur l’ensemble de l’année 2023, les prix devraient connaitre une baisse d’environ 5%.

Marasme sur le marché du neuf

Pour la Fédération Française du Bâtiment (FFB), le marché de la maison neuve en secteur diffus (c’est-à-dire hors nouveaux lotissements) de moins en moins accessible aux ménages modestes, est en chute libre. Sur les 8 premiers mois de 2022, les ventes ont décroché de 26,8% en glissement annuel. Au dernier trimestre 2022, elles ont régressé de 38%, une contre-performance que la FFB qualifie de « pire exercice des seize dernières années ».

Les facteurs à l’œuvre sont nombreux. La hausse des coûts dans le bâtiment est avivée par nouvelles normes environnementales. La raréfaction du foncier est accentuée par l’objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN) fixée pour 2050. Alors même que les coûts augmentent, le pouvoir d’achat immobilier des ménages est en diminution. La baisse progressive d’attractivité du dispositif Pinel contribue encore au marasme du secteur. Le marché du neuf est dans « une impasse économique », constatent les notaires dans leur note de conjoncture d’avril 2023.