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Ces grandes lignes n’épargnent pas au détenteur de parts de SCPI la nécessité d’effectuer un certain nombre d’arbitrages au moment de déclarer ses impôts.

Micro-foncier ou régime réel ?

Les revenus fonciers perçus par l’investisseur peuvent être taxés selon le régime réel d’imposition ou selon le régime du micro-foncier. Dans le premier cas, le revenu imposable tient compte des charges réellement supportées, notamment des intérêts d’emprunt  contractés le cas échéant. Ce régime s’applique sur option pour trois ans, et se révèle particulièrement intéressant quand le montant des intérêts d’emprunt supportés représente plus de 30% des loyers.

En revanche le régime du micro-foncier consiste à appliquer une déduction forfaitaire de 30% représentative de l’ensemble des charges déductibles. Cette possibilité n’est ouverte qu’aux contribuables qui font par ailleurs de la location nue et dont l’ensemble des revenus fonciers est inférieur à 15.000 euros.

Bien déclarer les revenus financiers

Les produits financiers perçus font l’objet, lorsqu’ils sont versés, d’un prélèvement forfaitaire obligatoire au moment de leur versement, au même taux que celui du PFU (12,8%). Cependant le détenteur des parts de SCPI a toujours la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’option porte sur l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers perçus par le foyer fiscal pendant l’année. Elle est à considérer si le foyer supporte un taux moyen d’imposition inférieur à 12,8%. Elle a alors pour avantage de permettre de déduire une partie de la CSG.

Attention aux cas particuliers

Les contribuables qui ont investi dans des SCPI européennes perçoivent des revenus d’immeubles étrangers susceptibles d’avoir été préalablement taxés dans le pays de situation de ces actifs. La déclaration de ces revenus doit être détaillée pays par pays pour pouvoir, le cas échéant, bénéficier d’un accord conventionnel visant à éliminer la double imposition. Ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux français. En revanche, les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits.

Autre point de vigilance : les parts de SCPI démembrées. En fonction des sociétés de gestion, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont susceptibles de recevoir chacun des dividendes. Chacun doit alors déclarer la part de ces revenus perçus.