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Les travaux de transformation du logement sont soumis à l’autorisation du bailleur. Pour certains travaux de rénovation énergétique, l’obligation d’obtenir cet accord est allégée, remplacée par un mécanisme d’accord tacite. Le gouvernement dresse la liste des travaux concernés.

L’hiver approche, la hausse des prix de l’énergie inquiète de nombreux Français et pousse certains à entreprendre des travaux d’isolement ou plus généralement de rénovation énergétique. Quelle est la marge de manœuvre des locataires ? Dans un décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 (JO du 21 juillet 2022), le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires dresse la liste des travaux de rénovation énergétique que le locataire peut entreprendre de sa propre initiative, sans l’accord du propriétaire.

Quand l’accord du bailleur est nécessaire

La loi distingue deux types de travaux : les aménagements du logement que le locataire peut effectuer sans avoir à demander l’autorisation du bailleur et les travaux de transformation soumis, quant à eux, à autorisation. Repeindre, remplacer le papier peint ou la moquette, poser une étagère ou de percer des trous pour fixer des meubles ou des tableaux relèvent des travaux d’aménagement. Le propriétaire ne peut pas s’opposer à ces petits travaux ni exiger la remise en état des lieux à la fin du bail.

En revanche, ajouter ou abattre une cloison, remplacer une baignoire par une douche dans la salle de bain (et vice versa) sont des travaux qui nécessitent l’autorisation du propriétaire, en ce qu’ils « transforment » le logement. À défaut de cet accord, le propriétaire a le droit d’exiger du locataire une remise en l’état aux frais du locataire à son départ des lieux.

Les aménagements pour autonomie et handicap

Une exception à ce principe a été introduite par la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement pour les travaux de transformation permettent l’adaptation du logement aux personnes en perte d’autonomie ou en situation de handicap.

Ces travaux de transformation requièrent l’autorisation du bailleur.  Mais pour ne pas bloquer le locataire, la loi a allégé le cadre de l’autorisation. En effet, si le bailleur ne répond pas dans le délai deux mois à la demande d’autorisation du locataire (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception), l’absence de réponse vaut acceptation. Le bailleur ne peut pas exiger la remise en l’état des lieux.

L’accord tacite du bailleur pour les travaux de rénovation énergétique

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a également prévu un cadre dérogatoire pour les travaux de rénovation énergétique qui constituent des travaux de transformation. Ils ont été précisés par le décret du 20 juillet 2022.

Il s’agit de l’isolation des planchers bas, des combles et des plafonds de combles, le remplacement des menuiseries extérieures, la protection solaire des parois vitrées ou opaques, l’installation ou remplacement d’un système de ventilation, d’un système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Lorsque les logements loués se situent dans un immeuble collectif, sont exclus de cette liste les travaux affectant les parties communes ou les éléments d’équipement commun. Sont également exclus de cette liste les travaux affectant la structure du bâtiment, son aspect extérieur, modifiant sa destination.

Pour ces travaux, il est prévu que le locataire adresse une demande écrite au bailleur, en vue de recueillir son accord. Sa demande doit décrire précisément les transformations envisagées, les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés et doit indiquer l’entreprise chargée de les exécuter. Si le propriétaire n’y répond pas dans le délai de deux mois, il sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation.  Ainsi, il ne pourra pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux.