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Alors que la Banque centrale européenne alerte sur une possible chute des prix de l’immobilier à la suite de la hausse des taux directeurs, la solidité du marché immobiliers français et de ses fondamentaux écarte tout risque de krach.

Le récent durcissement de la politique monétaire des banques centrales risque d’avoir des conséquences sur les différents marchés immobiliers.

Des augmentations de taux en cours

La préoccupation majeure des banques centrales consiste désormais à lutter contre la hausse de l’inflation. Le phénomène est mondial. En France, en mai 2022, l’inflation a accéléré et atteint 5,2% sur un an selon l’Insee. Aux États-Unis, à la même période, selon l’indice des prix à la consommation (CPI).

Dans ce contexte, plusieurs banques centrales ont déjà commencé à relever leurs taux directeurs. En juin, la banque centrale américaine, la FED a relevé ses taux pour la troisième fois depuis le début de l’année. La dernière hausse a relevé les taux directeurs de 0,75 %, du jamais vu depuis 1994. De son côté, la Banque centrale européenne, la BCE a annoncé une première hausse de taux de 0,25% qui prendra effet en juillet 2022. D’autres hausses de taux pourraient suivre à partir de septembre.

Un risque de correction des prix

Ces hausses de taux vont avoir des conséquences directes sur les différents marchés immobiliers. « Une hausse soudaine des taux d’intérêt réels pourrait déclencher une correction des prix de l’immobilier à brève échéance, le niveau actuel bas des taux d’intérêt rendant plus probable un retournement marqué des prix des logements », a analysé la BCE dans son rapport sur la stabilité financière, rendu public en mai 2022.

L’augmentation des taux de crédit immobilier a déjà commencé. D’après les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement CSA, ces taux sont en hausse pour l’ensemble des établissements bancaires. En mai 2022, le taux d’intérêt moyen est affiché 1,38% toutes durées confondues, contre 1,28% en avril 2022. La hausse des taux s’accélère et pourrait atteindre 2% à la fin de l’année 2022, d’après les spécialistes du secteur.

Un risque de correction des prix de l’immobilier

C’est la fin de l’argent pas cher. Dans la zone euro, d’après la BCE les prix pourraient baisser de 1% à chaque relèvement de 0,1% des taux des crédits immobiliers. En effet, pour les porteurs de projets immobiliers, ce renchérissement du crédit a un impact. Il vient diminuer  leurs capacités d’emprunt. Avec un pouvoir d’achat immobilier, les acheteurs sont plus circonspects. Ils peuvent souhaiter négocier une baisse de prix sur le bien convoités, ou réduire la dimension de leurs projets. Le rapport de force entre acheteurs et vendeurs risque de s’inverser.

Après le confinement, on a assisté à une envolée des transactions notamment sur le littoral ouest avec des augmentations de prix à deux chiffres et une raréfaction des biens. Avec l’augmentation des taux d’intérêt et le tassement  progressif du pouvoir d’achat, la hausse des prix se fait déjà moins sensible. Et les acheteurs pourraient être tentés d’attendre une baisse des prix pour compenser limiter l’effet de la baisse des taux sur leur pouvoir d’achat. Cet attentisme s’il se généralise pourrait gripper le marché, entraînant de facto une chute des prix.

Les prix sont-ils surévalués ?

Les risques économiques et géopolitiques à l’horizon peuvent déstabiliser les marchés financiers et contribuer à cette chute des prix de l’immobilier. Pour la BCE les prix de l’immobilier seraient surévalués de 10 à 15% en moyenne dans la zone euro. Dans certains pays, ils peuvent être surévalués de 60%, créant un phénomène de bulle immobilière. Si les taux d’intérêt des crédits immobiliers augmentent plus vite que l’inflation, cette bulle peut éclater.

Cependant, la France devrait être protégé d’un tel risque. Les fondamentaux du marché de l’immobilier en France sont solides. Il n’existe pas de bulle immobilière en France, même si dans certaines régions, les hausses ont été importantes. D’ailleurs, les prix y résistent bien, à l’exception de la capitale où on constate des baisses de prix depuis plusieurs mois. D’après les statistiques des notaires du Grand Paris, fin février 2022, le prix moyen au m2 à Paris s’établit à 10.550 euros, en recul de 1,1% sur un an.