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Parce qu’elle permet d’organiser l’acquisition et la détention de biens immobiliers à plusieurs, et parce qu’elle en facilite la transmission, les couples et les familles se tournent volontiers vers la société civile immobilière (SCI).

La question de son régime fiscal se pose dès sa création : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés. Cette question est loin d’être neutre car la fiscalité peut fortement impacter la rentabilité d’un investissement locatif ou grever le gain issu de la vente d’un bien immobilier détenu part la SCI. Les deux régimes fiscaux sont radicalement opposés, les avantages de l’un faisant les défauts de l’autre.

L’impôt sur le revenu par défaut

Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. La société est alors transparente, ce qui signifie que ses revenus reviennent aux associés en proportion de leur participation dans le capital et sont taxés comme tels. De ce point de vue, c’est comme si la société était inexistante et que les associés détenaient le bien immobilier en direct. Au contraire si la société opte pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés, les résultats sont déterminés et taxés au niveau de la société. Les revenus et produits ne sont perçus par les associés que s’ils sont distribués, opération qui entraine un second niveau de taxation, au niveau des associés.

Une option à exercer à tout moment

Le choix pour l’impôt sur les sociétés peut être exercé à tout moment de la vie de la société et ce, dès son immatriculation. Si l’option est réalisée, elle n’est pas complètement définitive et peut être révoquée dans des conditions strictes. En effet, la loi rend possible la renonciation jusqu’au 5^e exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. Lorsqu’elle intervient, elle est définitive.