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Qu’elle soit subie, comme dans le cadre d’une succession, ou volontaire, l’indivision comporte des règles de fonctionnement et des contraintes. La loi a considérablement assoupli les règles de majorité qui requéraient trop souvent l’unanimité, source de blocage.

Des droits et des devoirs

Les indivisaires disposent chacun des mêmes droits sur le ou les biens constituant l’indivision. En principe, chacun peut user des biens indivis, en avoir la jouissance dans le respect des droits des autres. En pratique, si un indivisaire porte atteinte aux droits des autres, en occupant un bien immobilier au-delà de ses droits par exemple, les autres indivisaires peuvent s’adresser au juge pour faire respecter leurs droits. Le juge pourra prononcer des dommages-intérêts en réparation.

 Seul ou aux 2/3

Certains actes peuvent être accomplis par un indivisaire seul. Il s’agit des actes conservatoires. Ils engagent toutefois l’ensemble des co-indivisaires. Il s’agit des actes matériels ou juridiques destinés à éviter la perte du bien comme la conclusion d’un bail, l’établissement d’une facture ou d’une mise en demeure de payer.

Les actes d’administration nécessitent la majorité des 2/3 des indivisaires. Comme la vente d’un meuble indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision, la conclusion et le renouvellement des baux (autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal).  De même, la majorité est requise pour donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration.

L’unanimité

L’unanimité est requise lorsqu’il s’agit d’effectuer un acte « grave ». Le consentement de tous les coindivisaires est ainsi nécessaire pour tout acte qui ne rentre pas dans le cadre de l’exploitation normale des biens indivis, c’est-à-dire, un acte qui ne tiendrait pas compte de la destination des biens et qui en compromettrait sa substance. Et bien sûr, l’unanimité est requise pour la vente du bien.

En sortir

Le régime de l’indivision est provisoire. «  Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » prévoit la loi. Cela signifie que les indivisaires ne peuvent s’opposer à ce que l’un d’eux décide de mettre en vente sa quote-part.

Les membres de l’indivision disposent d’un droit de préemption, ce qui signifie que l’indivisaire désireux de sortir de l’indivision doit leur proposer ses parts en priorité. Si aucun accord n’est trouvé entre eux, l’indivisaire vendeur peut s’adresser à un tiers. En cas d’échec, le bien dans sa totalité doit être vendu.

Lorsque la vente d’un bien indivis est bloquée par l’un des indivisaires, l’autorisation de vendre peut être demandée au tribunal de grande instance par les autres indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits indivis. L’intervention du notaire est obligatoire.