Immobilier
Décryptage

Quelle est la valeur verte d’un logement ?

par La rédaction - le 04/11/2021

Quel est l’impact des étiquettes du diagnostic de performance énergétique sur les logements anciens ? Quelques éléments de réponse sur ce paramètre de la valorisation des biens immobiliers.

La « valeur verte » d’un logement correspond à la variation de valeur générée par la performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier. Ce concept devrait gagner en importance dans les prochaines années.

La réforme du DPE

Deux raisons à cela, d’abord la récente réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) afin de permettre une évaluation plus lisible et représentative de la performance d’un bâtiment et qui est entrée en vigueur au 1er juillet 2021. La méthode dite des « consommations réelles » basée sur l’examen des factures a été supprimée au profit de la méthode qui consiste à apprécier les caractéristiques du bien : type de logement, d’isolation, de chauffage, etc.

En outre, l’étiquette finale attribuée est une synthèse de deux informations la consommation énergétique et la quantité d’émission de gaz à effet de serre émise par le logement. Elle est fonction de la plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre (système des doubles seuils). Cette réforme est susceptible de provoquer des changements de classes énergétiques pour de nombreux biens.

De nouvelles obligations pour les propriétaires

Par ailleurs, le législateur a mis en place de nouvelles règles destinées à inciter les propriétaires à réhabiliter leur bien s’appuyant sur les classifications du DPE. Depuis le 1er janvier 2021, dans les zones tendues et en cas de relocation, l’augmentation du loyer est plafonnée pour les biens classés F et G, sauf à effectuer les travaux nécessaires pour faire redescendre la consommation énergétique du en dessous du seuil de 330 kWh/m2/an qui correspond à la classe E du DPE.

Au 1er janvier 2023, la performance énergétique sera prise en compte afin d’apprécier le caractère décent du logement. Les biens dont la consommation dépasse 450 kWh/m2/ an ne pourront plus être loués. En 2028, l’ensemble des passoires énergétiques, ces biens classés F et G – près de 5 millions de biens – ne pourront plus être proposés à la location. De quoi impacter sérieusement leur valeur.

L’impact du DPE sur les ventes

D’après un sondage réalisé en février 2021 par la plateforme d’annonces immobilières SeLoger.com, pour 9 acquéreurs sur 10 les performances énergétiques d’un logement constituent un critère important pour leur futur logement. Avant de visiter un bien, 80% des futurs acquéreurs s’informent sur son classement DPE et 23% d’entre eux reconsidèreront leur projet en cas de mauvais score.

De son côté, le Conseil supérieur du notariat vient de se pencher sur l’impact du DPE sur les ventes immobilières. Sur l’ensemble des transactions réalisées en 2020 sur le marché résidentiel ancien, 7% des ventes ont concerné les logements les plus économes (classe A-B) et 11% les logements les plus énergivores (classe F-G), des chiffres qui ne marquent pas d’évolution majeure par rapport à l’année précédente.

La valeur verte

L’impact des étiquettes énergie sur les prix de vente des appartements anciens reste pour l’instant modérée. La plus-value engendrée en moyenne en 2020 sur les prix des appartements anciens qui disposent d’une étiquette énergie de classe C, par rapport à ceux de classe D, ne dépasse pas +6%. Pour les appartements de classe E, la moins-value moyenne observée sur les prix qui ne dépasse pas -4%.

Surtout cette valeur verte varie en fonction des régions et de la tension observée sur les marchés immobiliers, analyse le Conseil supérieur du notariat. Là où cette tension est très forte comme en Grande et Petite Couronne et plus particulièrement sur le marché parisien, l’effet des moins bonnes étiquettes énergie (classe F-G) sur les prix des appartements anciens reste faible (-2%).

À titre de comparaison en Nouvelle-Aquitaine, il grimpe jusqu’à -14%. L’impact des mauvaises étiquettes est plus significatifs sur les maisons et grimpe jusqu’à -20%. En Bretagne, les maisons anciennes d’étiquette énergie de classe F-G se sont vendues en moyenne 13% moins cher que celles de classe D. Sur le marché des appartements anciens, si l’impact des meilleures étiquettes est inexistant en Provence-Alpes-Côte d’Azur, il est en revanche de 17 % en Centre-Val de Loire.

La rédaction

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